Comprendre l’accession sociale à la propriété : le guide de CMK

Qu’est-ce que l’accession sociale à la propriété ?

Définition

L’accession sociale à la propriété est un dispositif conçu comme un véritable coup de pouce et un tremplin vers la propriété. Elle offre la possibilité de devenir propriétaire de sa résidence principale à un prix réduit, grâce à des aides financières pour les ménages aux revenus modestes qui peinent à accéder au marché immobilier classique, souvent trop onéreux.

L'objectif de l’accession sociale à la propriété

L'objectif de ce dispositif est de favoriser la mixité sociale des demandeurs et de répondre à un souhait de devenir propriétaire quelque que soit la composition du foyer. Que vous soyez une famille, un couple ou une personne seule, ce dispositif permet d’accéder à un logement neuf ou dans l’ancien dans des conditions avantageuses avec notamment des mensualités adaptées à ses revenus. En d’autres termes, ce dispositif a pour objectif d’économiser plusieurs milliers d’euros dès l’achat d’un logement en accession sociale.

La différence avec “l’accession classique”

À la différence de l’accession dite “classique”, l’accession sociale à la propriété se distingue sur plusieurs points :

• Le prix des logements est réduit : ils sont proposés à des tarifs inférieurs au marché classique, en raison des plafonds de prix au m² fixés par l’État  qui varient selon la zone géographique (zone A, B1, B2 ou C).
• Les aides financières à l’accession sociale cumulables (sous conditions) : la TVA est réduite à 5,5 % au lieu de 20 %, il est possible de bénéficier du Prêt Social Location-Accession (PSLA) pour passer de locataire à propriétaire ou encore d’obtenir une exonération de la taxe foncière pendant en moyenne 15 ans.
• Les conditions de revenus : elles imposent de respecter un certain seuil de ressources, fixé chaque année par l’État et ajusté selon la composition du foyer du ménage et de la zone géographique.

Le seul point commun entre l’accession sociale et l’accession classique réside dans les normes de construction et les matériaux utilisés qui, eux, restent identiques !

Qui a le droit à l’accession sociale ?

Ce dispositif ne s’adresse pas à tout le monde.
Pour en bénéficier il faut répondre à 2 principaux critères, à savoir :

• Percevoir des revenus modestes dont la qualification se fait selon des plafonds de ressources fixés chaque année par l’État. Ils varient selon la composition du foyer et la zone géographique du logement  (zone A, B1, B2 ou C).
• Acheter pour en faire sa résidence principale : l’accession sociale exclut tous les projets d’investissement locatif et projets d'achat d’une résidence secondaire.

Les différents types d’accession sociale à la propriété

Le prêt Social Location-Accession

Le Prêt Social Location-Accession est un prêt conventionné proposé entre les banques et les opérateurs de logements. Ce dispositif est défini par l’article L443-11 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) pour encourager les ménages les plus modestes à accéder plus facilement à l'accession à la propriété. 

Comment fonctionne le PSLA ?
Le PSLA fonctionne selon un modèle répondant à 2 phases qui se succèdent : 

• La phase locative : le futur acquéreur verse chaque mois une redevance composée de deux parties : une indemnité d’occupation plafonnée (équivalente à un loyer) et une part d’épargne qui viendra en déduction du prix de vente au moment de l’achat.
• La phase d’option d’achat : c’est la période où l’accédant choisit de lever son option d’achat pour devenir propriétaire de son logement selon les conditions définies dans le contrat.

Les conditions du PSLA

Pour bénéficier du PSLA, les conditions sont les suivantes : 

• Avoir des revenus inférieurs aux plafonds fixés par l’État (selon la zone et le nombre d'occupants dans le foyer)
• Acheter un logement neuf agréé PSLA destiné à devenir la résidence principale,
• Respecter un plafond de prix au m² et de redevance (loyer + épargne),
• Passer par une phase de location avant d’acheter (de 1 à 4 ans)
• Être en mesure d’obtenir un pré-accord bancaire au moment de la réservation avant la signature.

Les avantages du PSLA

Le PSLA offre de nombreux avantages pour les bénéficiaires : 

• Un prix de vente réduit et plafonné : les logements sont vendus à un tarif plafonné inférieur à celui d’un marché classique permettant de faire des économies.
• Une phase test du logement avant son achat : avant de s’engager réellement, l’accédant peut habiter le logement en tant que locataire. Une partie du loyer versé sera perçue comme une épargne acquise et déduite du prix de vente si l’option d’achat est levée. 
• Des aides financières : avec une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %, une éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ), au prêt Action Logement sous certaines conditions, une exonération de la taxe foncière (15 ans à compter de la date d’achèvement pour le neuf)
• Des garanties pour sécuriser le parcours d’achat : pendant 15 ans l’acquéreur bénéficie d’une garantie de rachat à un prix fixé à l’avance et d’une garantie de relogement. En cas d’accident de la vie (décès, invalidité, chômage, divorce…).Il y a  la certitude d’une solution de repli.

L’accession à prix maîtrisé

L’accession à prix maîtrisé est un dispositif local qui permet à des ménages aux revenus modestes d’acheter un logement neuf sur plan (VEFA) en dessous du prix du marché en Île-de-France. Les prix au m² sont en moyenne 20 à 30 % moins chers que dans l’immobilier classique grâce à une collaboration entre les collectivités locales qui baissent le prix du terrain et en contrepartie, les bailleurs sociaux réduisent le prix de vente. 

Comment fonctionne l’accession à prix maîtrisé ?

L’accession à prix maîtrisé fonctionne grâce à une collaboration entre les collectivités locales (villes, métropoles) qui vont réduire le prix du terrain de sa valeur initiale et en contrepartie, les bailleurs sociaux s'engagent à commercialiser des logements neufs sur plan, à un prix plafonné.

Concrètement, cela signifie que l’acquéreur réserve son bien auprès des bailleurs sociaux puis signe un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) avec le prix maîtrisé déjà intégré. Il bénéficie d’un logement neuf, performant et situé dans des quartiers généralement attractifs tout en restant à un tarif encadré par la collectivité.

Les conditions de l’accession à prix maîtrisé ?

Pour bénéficier de l’accession à prix maîtrisé, l’acquéreur doit respecter les conditions suivantes : 

• Respecter les plafonds de ressources fixés réglementairement, généralement plus souples que ceux de l’accession sociale classique.
• Acheter un logement neuf construit sur plan (VEFA) avec les réglementations thermiques et environnementales RE 2012 ou RE 2020 en vigueur pour en faire sa résidence principale.
• Choisir un logement situé dans une zone définie par la commune ou l’intercommunalité, souvent proche des transports et des commerces.

Les avantages de l’accession à prix maîtrisé

L’accession à prix maîtrisé offre de nombreux avantages pour les bénéficiaires : 

• Devenir propriétaire d’un logement neuf bénéficiant des dernières normes de construction et énergétiques, tout en profitant d’un prix largement inférieur à celui du marché.
• Bénéficier d’un prix d’achat réduit : avec des logements vendus 15 % à 30 % moins chers que le marché classique, grâce à la collaboration entre la collectivité (qui baisse le prix du terrain) et le promoteur (qui ajuste le prix de vente).
• Profiter d’une sécurisation en cas d’accidents de la vie avec plusieurs garanties : relogement, rachat du logement pendant 15 ans et assurance revente qui indemnise en cas de revente à perte.
• Accéder à un logement dans un emplacement privilégié : les programmes étant généralement situés dans des quartiers attractifs, proches des transports, des écoles et des commerces.

Le BRS (Bail Réel Solidaire)

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d’accession sociale à la propriété destiné aux ménages modestes. Il permet d’acheter un logement neuf ou réhabilité à un prix nettement réduit car il repose sur un principe simple : l’acquéreur achète le logement mais pas le terrain sur lequel il se trouve. Ce terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), qu’il soit privé ou public, et il va le louer à l’acquéreur via un bail de longue durée. En contrepartie, l’acquéreur va payer une redevance mensuelle selon le contrat défini (X€/m²). Cela permet donc d’accéder à la propriété sans porter la charge du foncier, souvent très coûteux en zone urbaine tendue.

Comment fonctionne le BRS ?

Le BRS repose sur une dissociation entre le bâti et le foncier. Le logement est vendu par un promoteur ou un bailleur social mais le terrain appartient à un OFS :

• L’acquéreur devient pleinement propriétaire du logement et il finance avec un prêt immobilier classique ou aidé par le prêt à taux zéro (PTZ) et le prêt à l’accession sociale ( PAS).
• Il signe un Bail Réel Solidaire d’une durée de 18 à 99 ans avec l’OFS qui va l’autoriser à occuper le terrain.
• Puis l’acquéreur va payer une redevance mensuelle minime, semblable à un loyer pour l’usage du terrain, en complément des mensualités du prêt.

En cas de revente, le logement devra être revendu à un prix encadré à un ménage respectant les mêmes critères de ressources pour éviter les spéculations.

Les conditions du BRS

Pour bénéficier du Bail Réel Solidaire, l’acquéreur doit respecter les conditions suivantes : 

• Acheter un bien sur plan ou rénové par un organisme agréé pour en faire sa résidence principale et l’occuper au minimum 8 mois par an.
• Respecter les plafonds de ressources fixés par l’État, variables selon la composition du foyer et la zone géographique (zones A, B1, B2 ou C).
• Acheter un logement neuf ou réhabilité agréé BRS, proposé par un promoteur ou un bailleur partenaire d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
• Accepter les conditions du bail fixées par l’OFS, notamment la durée du bail et la redevance mensuelle liée à l’occupation du terrain.
• Accepter les conditions de revente : le bien devra être revendu à un ménage remplissant les mêmes critères d’éligibilité (ressources, résidence principale), à un prix plafonné, afin d’éviter la spéculation.

Les avantages du BRS

Le Bail Réel Solidaire offre de nombreux avantages pour les bénéficiaires : 

• Un prix d’achat du logement réduit entre 25 et 35 % : l’acquéreur ne paie que le logement et pas le terrain, ce qui lui permet de faire des économies considérables.
• Un logement neuf et bien situé : le BRS permet d’acheter dans des secteurs bien situés, proches des commerces et des transports, avec le confort d’un logement neuf.
• Un processus de revente encadré et sécurisé : le prix est plafonné, ce qui évite la spéculation. Et si besoin, l’OFS peut racheter le logement si aucun acquéreur n’est trouvé dans l’année.
• Des aides financières cumulables avec le BRS : il offre la possibilité d'acquérir un logement avec une TVA réduite à 5,5 % et de bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) qui va alléger davantage le coût d’achat

Les aides financières complémentaires à l'accession sociale

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Le Prêt Accession Sociale (PAS) est un prêt immobilier aidé par l’État, conçu spécifiquement pour faciliter l’accession sociale à la propriété. Il permet aux ménages aux revenus modestes de financer l’achat de leur résidence principale, la construction d’un appartement acheté sur plan en VEFA, des travaux d’amélioration, d’agrandissement d'économie d'énergie dans le logement. Sa durée de remboursement est entre 5 à 30 ans avec la possibilité d’allonger jusqu’à 35 ans ou de réduire la durée sans limite.
Le taux d'intérêt de ce financement peut être à taux fixe, variable ou modulable. Le PAS a la particularité de pouvoir couvrir jusqu’à 100 % du projet immobilier (hors frais de notaire et frais de dossier de prêt). 

Pour bénéficier du PAS, certaines conditions s’appliquent : 

• Les ressources du ménage doivent être inférieures aux plafonds fixés par l’État et varient selon la taille du foyer et la zone géographique (A, B1, B2, C). Pour connaître son plafond de ressources vous pouvez utiliser le simulateur accessible sur le site du service public. 
• Le logement financé doit être occupé comme résidence principale au moins 8 mois par an.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un emprunt à un taux d’intérêt de 0 %. C’est un dispositif de soutien à l'accession à la propriété aidé par l’État et réservé aux primo-accédants cherchant à financer une partie de l’achat de leur résidence principale, sans intérêts ni frais de dossier ou d'expertise. Sa durée ne peut pas excéder les 25 ans et est déterminée en fonction des revenus, de la composition du ménage et de la localisation du logement. Il peut financer jusqu’à 50% du montant total de l’opération (contre 40% auparavant) sous conditions.

Pour bénéficier du PTZ, certaines conditions s’appliquent : 

• Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans.
• Avoir des revenus inférieurs aux plafonds réglementaires qui sont variables selon la zone et la taille du foyer.
• Acheter un logement neuf ou ancien (sous conditions de travaux) à tous les types de logements sur l’ensemble du territoire national.

La TVA réduite à 5,5%

La TVA réduite à 5,5 % est un dispositif fiscal de l’accession sociale à la propriété. Elle est directement appliquée sur le prix d’achat d’un bien neuf permettant à un acquéreur d’acheter un logement dans le neuf, pour en faire sa résidence principale, à un prix plus abordable avec un taux de TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%. Cela représente une économie pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros sur le prix d’achat, rendant ainsi l’accession à la propriété plus accessible. Cette aide est cumulable avec le PTZ.

Pour bénéficier de la TVA réduite à 5,5%, certaines conditions s’appliquent : 

• Le logement doit se situer dans une zone éligible, à savoir dans une zone de l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), au sein de quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)  ou dans un périmètre de 300 mètres autour de ces zones
• Les revenus du ménage ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par l’État qui varient selon la zone et la composition familiale du foyer
• Le prix de vente du logement doit respecter un plafond fixé par zone géographique.
• Le propriétaire doit conserver le bien comme résidence principale pendant au moins 2 ans.
• Le logement doit répondre aux réglementations en vigueur (Règlementation thermique de 2012 ou de 2020).

Le prêt Action Logement

Le prêt Action Logement (anciennement prêt patronal, prêt à 1 % ou prêt employeur) est un dispositif d’aide à l’accession sociale. C’est un prêt à taux réduit (1 % hors assurance) destiné aux salariés d’une entreprise privée de plus de 10 personnes pour les aider à acquérir ou construire leur résidence principale, sous réserve du respect des conditions de performance énergétique. Il peut financer une partie d’un projet immobilier (neuf, ancien HLM, PSLA, BRS…), dans la limite de 30 000 € et pour une durée maximale de 25 ans. 

Le prêt est sans frais de dossier, sans caution ni garantie mais nécessite la souscription d’une assurance emprunteur.

Pour bénéficier de Prêt Action Logement, certaines conditions s’appliquent : 

• Être salarié en CDI, ou sous conditions en CDD ou intérim dans une entreprise privée non agricole d’au moins 10 salariés et il faut s’assurer que l’employeur cotise au programme Action Logement.
• Respecter les plafonds de ressources fixés par l’État qui sont variables selon la zone géographique et la composition familiale du foyer.
• Être primo-accédant, à savoir ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années.
• Acquérir, construire ou améliorer un logement destiné à devenir sa résidence principale, qu’il soit neuf ou ancien et conforme aux normes énergétiques en vigueur.

Qui peut bénéficier des aides financières à l'accession sociale à la propriété ?

Les aides financières à l’accession sociale à la propriété comme le PAS, le PTZ, la TVA réduite à 5,5%, s’adressent en priorité :

• Aux ménages aux revenus modestes ou moyens dont les ressources doivent être inférieures aux plafonds de ressources réglementaires fixés par l'État et actualisés chaque année selon la zone géographique et de la taille du foyer. 

En 2026, en Île-de-France, le plafond de ressources est fixé à 38 844 € par an pour une personne seule et peut aller jusqu’à 90 078 € pour un couple avec deux enfants.

• Aux personnes souhaitant acheter leur résidence principale pour la 1ère fois dans le neuf ou dans l’ancien avec des travaux sous conditions.
• Aux primo-accédants non propriétaires de leur résidence principale depuis au moins 2 ans.
• Aux locataires de logements sociaux souhaitant acheter leur logement HLM dans le cadre des dispositifs de vente HLM, bénéficiant d’un prix de vente inférieur au marché classique et de garanties spécifiques.

Quels sont les avantages et inconvénients d’acheter un logement neuf en accession sociale ?

Les avantages d’acheter un logement neuf en accession sociale sont : 

• Un prix de vente plus abordable avec un tarif pouvant être inférieur de 20% par rapport au marché immobilier classique grâce notamment  à la TVA réduite à 5,5 % et aux frais de notaire allégés.

• Un logement construit aux dernières normes de construction respectées par les bailleurs sociaux et les coopératives HLM. Les logements répondent aux normes de performance énergétique de classe A,B ou C. Ils sont donc économes en énergie. 

• Un emplacement attractif des logements souvent situés à quelques mètres des commerces et des transports en commun pour faciliter la mobilité et l’autonomie.

• Une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 15 ans selon les communes. C’est une aide précieuse qui permet de réduire durablement les charges liées à la propriété au cours des premières années.

• Des garanties légales (de 1, 2 ou 10 ans) qui obligent le constructeur immobilier à réparer aussi bien les petits défauts de finition que les pannes d’équipements ou les gros problèmes de structure. Après la livraison du bien, l’acquéreur n’a donc pas à craindre de payer de sa poche en cas de défauts liés à la construction.

• Un dispositif pensé pour les ménages modestes, avec une sécurisation en cas d’accident de la vie (garantie de rachat ou relogement).

Les inconvénients d’acheter un logement neuf en accession sociale sont : 

• Des conditions d’accès strictes : respect de plafonds de revenus des ménages, obligation d’en faire sa première résidence principale et souvent réservé aux primo-accédants.

• Un aménagement du logement peu personnalisable : les modifications structurelles sur plan nécessitent l’accord préalable du bailleur social, ce qui peut être contraignant si c’est un projet personnalisé.

• Des délais d’attente parfois longs, notamment pour les achats sur plan (VEFA) avec 1 à 2 ans avant la livraison et l’emménagement du bien.

• Une revente encadrée : soumise à des clauses anti-spéculatives qui limitent la liberté de revente pendant 5 à 10 ans après l’achat et donc en cas de départ anticipé, certaines obligations s’appliquent et varient selon la situation.

Que retenir de l'accession sociale à la propriété ?

Les points essentiels à retenir

L’accession sociale à la propriété est un dispositif pensé pour aider les ménages aux revenus modestes à devenir propriétaires. Elle se distingue de “l’accession classique” par des prix de vente plafonnés, des aides financières avantageuses (TVA réduite, exonération de taxe foncière, PSLA) et des garanties de sécurisation en cas de difficulté. 

L’accès est réservé aux ménages respectant les plafonds de ressources fixés par l’État et les collectivités et concerne uniquement l’achat d’une première résidence principale. 

En résumé, c’est une opportunité réelle d’accéder à la propriété à moindre coût, tout en bénéficiant d’un cadre sécurisé et en palliant aux inconvénients de l’accession classique.

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